אז אתם רוצים לעסוק בשמאות מקרקעין? זהו מקצוע שמשמעותו מציאת נכסים והערכת שווי של נדל”ן. יש בשוק הנדל”ן היום מוצרים מאוד שונים, וקשה להעריך דירות שוות ערך. דמיינו שכדי לחשב ערך דירה יש לקחת בחשבון את כל הגורמים שמשפיעים על מחירה – מיקומה, אם יש מרפסת, מתי נבנתה וכו’. אין זירת מסחר מרכזית לנדל”ן, משום שכל פריט נדל”ן הינו ייחודי. מכיוון שאין מחיר קבוע יש צורך לביצוע הערכות שווי חוזרות ונשנות.
מי שמוסמך על ידי המדינה לבצע הערכות שווי אלו הינו אך ורק שמאי מקרקעין מוסמך, על-פי כללי השמאות המקובלים. בישראל מוסדר מקצוע שמאות המקרקעין על פי חוק שמאי מקרקעין, תשס”א-2001, על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ועל ידי לשכת שמאי מקרקעין.
תפקידו של שמאי המקרקעין
- שמאי מקרקעין יכול להעניק חוות דעת שהוזמנה על ידי בנק או מוסד פיננסי אחר לפני הענקת משכנתא או הלוואה אחרת שבה משמש נכס דלא ניידי כבטוחה.
- שמאי מקרקעין נדרש להעריך תוכנית בניין עיר ושווי הדירות בה, כדי לאפשר לקבוע את חבות היטל ההשבחה, במידה והורחבו זכויות הבניה או חלה השבחה אחרת.
- מטלה נוספת של שמאי מקרקעין – קביעת תשלומי האיזון להם זכאים בעלי המגרשים, במתחם שעבר רהפרצלציה באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה.
- לעתים חברות בע”מ נזקקות להערכת שווי המקרקעין הרשומים בדוחות הכספיים שלהם. במקרה זה משתמשים בתקני דיווח כספי בינלאומיים (IFRS), באופן תקופתי וחוזר.
מה לומדים בקורס שמאות מקרקעין?
שווי שוק ואחרים
שווי שוק – אחד הנושאים החשובים ביותר בלימודי שמאות מקרקעין הינו המושג שווי שוק (Market Value). מדובר על בסיס השומה החשוב ביותר. שווי שוק מוגדר בתקן שמאות בינלאומי מס’ 1 (IVS 1 – Market Value Basis of Valuation) באופן הבא:
“שווי שוק הנו הסכום המוערך שבו ניתן להחליף נכס במועד הקובע לשומה בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון שאינם קשורים, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת, זהירה, וללא כפיה.”
שווי בשימוש (Value-in-Use)
שווי מיוחד (Special Value)
“בסיסי שומה שאינם שווי שוק” (IVS 2 – Valuation Bases Other Than Market Value).
שלוש גישות שומה
- גישת ההשוואה. זוהי הגישה הפופולרית יותר. הגישה מתבססת על ניתוח עיסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה.
- גישת היוון ההכנסות או הגישה הכלכלית מבוססת על היוון תזרים ההכנסות שמפיק הנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק.
- גישת העלות מתבססת על סכימה של כל מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה. בהערכת הפחת יש להתייחס לא רק לפחת פיזי, אלא גם לפחת כלכלי או פחת פונקציונלי הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה, או לסטנדרטים מקובלים בבנייה כיום.
לסיכום, שמאות מקרקעין בינה תחום מתפתח ומעניין שיתן לכם דריסת רגל בתחום הנדלן בישראל.
