קורס השקעות נדל’ן

הפוך למשקיע נדל”ן ובנה עצמאות כלכלית

אנשים רבים חולמים על היום בו יוכלו להפסיק לעבוד, לשוט על יאכטה ולהנות מהחיים. רבים רוצים להגיע לרגע זה לקראת פרישתם מהעבודה, אולם רבים אחרים מקווים להשיג יעד זה עוד בגיל צעיר יחסית, מתוך אמונה שהדבר אפשרי. בעזרת קורס השקעות נדל”ן הפנטזיה שלכם תהפוך להיות קרובה יותר ותוכלו להבהין כיצד העשירים מרוויחים יותר כסף אף על פי שהם מקדישים פחות שעות עבודה. הקסם טמון בשתי מילים: “יזמות עסקית“.

על ידי ניתוח ובניית תחזית פיננסית, ניתן לדעת במדוייק לאן צועד שוק הנדל”ן בישראל וכיצד ניתן להפיק עושר אמיתי מזיהוי מגמה זו בעיתוי הנכון. חישבו למשל על מה שקורה כעת בבועת הנדל”ן התל-אביבית – הרי אם כולם היו יודעים זאת לפני 10 שנים בלבד, כולם היו רצים לרכוש דירה להשקעה בלב תל אביב, אך רק מעטים זיהו את הפוטנציאל ונקטו בצעד כזה. מיותר לציין שמשקיעים אלו הצליחו להכפיל את הכנסתם מהנכס ללא השקעה נוספת בתשתיות ולכן ההחזר על ההשקעה שלהם (ROI – Return On Investment) הפך להיות גבוה יותר.

בתוך חורבה מסתתר בית יוקרתי

בוגרי קורס השקעות נדל”ן חייבים להיות יצירתיים יותר ובעלי מעוף, ועליהם לראות מעבר למציאות העומדת מולם. לדוגמא, באזורים רבים הקרובים לתל אביב כמו ראשל”צ (ראשון לציון) או רחובות ישנם בתי קרקע רבים ומיושנים השייכים לרוב לאנשים מבוגרים. עם מותם זכו הבנים בירושה והחליטו לבנות מחדש את הבית. בתים רבים מעין אלו זוכים לאישורי בנייה נרחבים מצד העיריות אשר מעוניינת בהגדלת ההכנסות מארנונה, ולכן ניתן לראות באזורים אלו בתי קרקע ישנים לצד בניינים חדשים בעלי 4 קומות ויותר בעלי מפרט טכני מרהיב.

היתה זו רק דוגמא אחת להזדמנות נדל”ן הנופלת לידיהם של יורשים בעלי מזל, אך יש דרכים נוספות לצבור הון באמצעות השקעות נדל”ן מתוחכמות. נציג כאן חלק מהשיטות הנפוצות ביותר להשגת עושר מנדל”ן, אבל קודם לכן ננסה לאפיין שני סוגי משקיעים. שני משקיעים אלו יכולים לנקוט באותן הטכניקות להשגת עושר אך ההבדל ביניהם נעוץ בזמן בו הם מתכוונים להמשיך ולהחזיק בנכס. שני סוגי המשקיעים הם:

1. משקיע לטווח קצר – משקיע זה אינו מעוניין בהחזקת הנכס לשנים ארוכות. מבחינתו יש לממש את הרווחים בהזדמנות הראשונה הנקרית בדרכו. משקיע זה רוצה “לעשות סיבוב” ולמצוא מיד לאחריו את ההזדמנות הבאה. מבחינת משקיע נדל”ן זה, יש להשיג את ההחזר על ההשקעה הטוב ביותר בזמן הקצר ביותר.
2. משקיע לטווח ארוך – משקיע זה מעוניין להחזיק את הנכס כמה זמן שנדרש כדי להשיג ROI חיובי כעבור מספר שנים. הוא אינו מעוניין במימוש מהיר והפקת רווחים אלא בבניית שורה של נכסים מניבים שיוכלו לכלכל אותו ביום בו יבחר להפסיק לעבוד.

השקעות נדל”ן נפוצות

כעת נסקור את השקעות הנדל”ן הנפוצות ביותר. משקיעי נדל”ן בוחרים באופציה אחת ודבקים בה לאורך זמן תוך כדי התמקצעות, או שהם בוחרים לשלב מספר טכניקות כדי לפזר את הסיכון בתיק הנכסים שלהם.

השקעה בנכס מניב והחזקתו לאורך זמן

באמצעות שיטת השקעה זו מוצאים משקיעים נכסים באזורים בעלי ביקוש גבוה. הם רוכשים את הנכס כדי להחזיק בו לאורך זמן ולאחר מספר שנים בהם גבו דמי שכירות הם למעשה מקבלים הכנסה חודשית קבועה מהנכס. דוגמא – משקיע רוכש דירה באזור אוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע במחיר של 100,000 דולר. את הדירה הוא משכיר לשלושה סטודנטים במחיר של 1,000 דולר לחודש. לאחר 100 חודשים בהם גבה דמי שכירות, והחזיר את השקעתו המקורית בנכס, הוא מקבל הכנסה חודשית קבועה בגובה 1,000 דולר.

בישראל אין המון הזדמנויות השקעה בנכסים מניבים ולכן משקיעים אלו מחפשים הזדמנויות השקעה טובות יותר בחו”ל. אזורי ההשקעה הטובים היותר לנכסים מניבים הם: ארה”ב – בה יש שוק גדול מאוד של שוכרים קבועים שאינם מעוניינים ברכישת נכס, ומזרח אירופה – המתפתחת תדיר והופכת לעשירה יותר עם כניסתן של מדינות לאיחוד האירופי.

קניה, שיפוץ ומכירה

על ידי קניה, שיפוץ ומכירה יכול המשקיע לגרוף הון בזמן קצר יחסית, כאשר ההליך כולו נערך מספר חודשים או שנה לכל היותר. כדי לבצע הליך זה יש למצוא איזורים בעלי ביקוש רב, אשר יש בהם נכסים מיושנים. דוגמא – משקיע מאתר אזור מיושן בראשון לציון אשר הביקושים הולכים וגוברים בו. הוא מחליט לרכוש דירה ישנה בבניין בעלות של 1,000,000 ש”ח. הוא משקיע בשיפוץ הדירה מהיסוד: מחליף את תשתיות החשמל והמים, מרצף מחדש את הדירה, מסייד ומבצע בה חלוקה מודרנית יותר. עלות השיפוץ כולו היא 100,000 ש”ח. סך השקעתו בפרוייקט מסתכמת בכ-1,100,000 ש”ח. ידוע שדירות בבניין זה נמכרות במחיר של 1,000,000 ש”ח ולכן יוכל המשקיע למכור את דירתו בקלות יחסית במחיר של 1,200,000 ש”ח לזוג אמיד יותר. מה גם ששיפוץ מעין זה אורך מספר חודשים ואם מגמת הביקושים נמשכת הרי שמחיר המכירה יכול להיות אף גבוה יותר.

כדי להיות משקיע העוסק בשיפוצים ומכירות יש להכיר מספר רב של בעלי מקצוע אמינים ומיומנים שיוכלו לעמוד בלוח הזמנים של הפרויקט. כמו כן יש להיות בעל איתנות פיננסית כי בזמן השיפוצים הנכס שייך למשקיע אשר רוכש אותו בדרך כלל על ידי נטילת משכנתא.

פיצול דירה גדולה למספר דירות קטנות

באמצעות פיצול דירה גדולה למספר דירות קטנות ניתן להגדיל את ההכנסות החודשיות המתקבלות מהנכס המחולק ועל ידי כך להשיג החזר על ההשקעה בצורה מהירה יותר, או סתם להגדיל את ההכנסה החודשית. חשוב מאוד לציין כי הליך זה אינו חוקי דרך כלל מלבד מקומות ספציפיים בהם נדרש לקבל אישור מתאים. דוגמא – שמעון קיבל בירושה דירה גדולה ברחוב הירקון בגודל של 120 מ”ר. דירות דומות באזור מושכרות במחיר של 1,000 דולר לחודש. לאחר סיור קצר בשטח והתעניינות אצל מספר מתווכים מגלה שמעון כי דירות בגודל 60 מ”ר מושכרות במחיר של 800 דולר לחודש. שמעון מחליט לחלק את הדירה לשתי דירות קטנות – משופצות מהיסוד וחדשות לגמרי בצורה שתתאים לשני שותפים. עבור כל אחד מהדירות שמעון דורש ומקבל 800 דולר ללא כל בעיה לאור הביקושים הגוברים באזור תל אביב. על ידי החלוקה הגדיל שמעון את ההכנסה החודשית מהנכס ב-60%.

לאחר השיפוץ יוכל שמעון להרוויח 1,600 דולר לחודש. כמובן שיש לחשב במקרה זה גם את עלות החלוקה והשיפוצים ואז להעריך כמה זמן יקח לו להחזיר את ההשקעה ולהנות מההכנסות של הנכס. ככל שיצליח שמעון להוזיל את עלויות השיפוץ – כך יחזיר את השקעתו במהירות רבה יותר.

תמ”א 38

תמ”א 38 היא תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התוכנית הממשלתית מאפשרת לחזק ובנים ולהשביח אותם מבלי לשלם מס שבח כדי לעודד ולזרז את התהליך. מיד קפצו על המציאה יזמים וקבלנים רבים אשר ניסו ליצור עסקת קומבינציה עם הדיירים בבניינים החלשים – אנחנו נשפץ לכם את הבניין: נוסיף לכם חדרים, נשפר תשתיות, נחזק אותו וכו’ ואתם רק תתנו אישור. בתמורה לכך אנחנו נקבל את הדירות שיתווספו על הגג.

כיום, אפשר לספור על שתי ידיים את תוכניות תמ”א 38 שיצאו לפועל. תוכניות רבות נכשלות בדרך כלל בגלל אי כדאיות כלכלית לקבלן או ליזם. במקרים רבים אחרים התוכנית כושלת בגלל מספר דיירים עקשנים אשר לא מסתפקים בבניין חדש, גינה וחניה ומנסים להשיג תוספות מיוחדות על חשבון היזם. לכן, גם אם אתם יזמים בנשמתכם ואתם חושבים שאתם מסוגלים לשכנע בניין שלם עם 12 דירות שאתם אלו שתוכלו להפוך אותו למרהיב – לא בטוח שתוכנית תמ”א 38 תתאים לכם, אך אם תצליחו – תזכו לקבל דירות על הגג ששוויין נאמד במיליוני שקלים.

מטרות קורס השקעות נדל”ן

• בחינת כדאיות השקעה – בחלק זה לומדים מושגים בסיסיים מעולם המימון כדוגמת: ריבית, ROI, NPV, ועוד.
• מקרקעין ושווי נכסים – מושגי יסוד מעולם המקרקעין, כיצד מעריכים שווי אמיתי של נכס.
• מיסוי – אילו חוקי מס חלים על רוכשי נדל”ן בישראל וכיצד ניתן לנצל הטבות מס.
• עיתוי ההשקעה – כמו בכל שוק גם כאן יש עליות ומורדות והעיתוי הוא הדבר החשוב ביותר.
• משכנתאות – איזו משכנתא מתאימה לי?

אלו חלק מהנושאים העיקריים שנלמדים בקורס, אך כל מוסד לימודים מרחיב ומוסיף בתחומים רבים אחרים שיכולים להקנות לכם ידע אמיתי ומעשי בכל הנוגע להשקעות. לחסרי כל ידע בתחומי מיסוי כדאי להירשם אל קורס הנהלת חשבונות.

מוסדות המלמדים השקעות נדל”ן

רשת מכללות Cash Flow

הסטודנטים יקבלו כלים מעשיים להשקעות נדל”ן וידעו לנצל את ההזדמנויות בשוק הנדל”ן. בסיום הקורס ידעו הסטודנטים לקנות נכסים ולהשביחם, לחשב עלויות של נכסים, להשתמש במינוף בנקאי ולבחור אנשי מקצוע נכונים. קהל היעד לקורס זה הם אנשים המעוניינים להשקיע בנדל”ן או יזמים שמעוניינים להכיר את תחום הנדל”ן לעומק.

קורס השקעות נדל”ן של דיפלומה – לימודי המשך של האוניברסיטה הפתוחה

מרצי הקורס הינם שמאים, עורכי דין ורואי חשבון אשר חיים ונושמים את תחום הנדל”ן. הקורס נבנה כדי להקנות חשיבה פיננסית לציבור, וחלק מתכני הקורס מבוססים על הספר “אבא עשיר-אבא עני” של רוברט קיוסאקי. הקורס יקנה ללומדים בו כלים לבניית תיק פיננסי המורכב מנכסי נדל”ן וראייה רחבה מהיבטים של תשואה ומיסוי. לימודים אלו הינם לימודי תעודה והבוגרים מקבלים תעודת בוגר של לימודי ההמשך מטעם האוניברסיטה הפתוחה.

מידע נוסף על קורס השקעות נדל”ן

קורס השקעות נדל”ן יכול להפוך אתכם לאנשים אמידים אם תבחרו באפיק זה כדרך חיים, אך כמו בכל עבודה – גם כאן צפויים לכם קשיים רבים ומאתגרים: קבלת שמי שכירות הוגנים, תיאומי מס שונים, הגנה על דיירים ועוד. בנוסף תצטרכו להיות מוקפים באנשי מקצוע מהימנים שיוכלו לסייע לכם בעת התחלתו של פרוייקט. בין אנשי מקצוע אלו תמצאו: שמאי מקרקעין, משרדי תיווך, קבלנים, בוגרי לימודי אדריכלות, מעצבי פנים ושיפוצניקים.

לסיכום ניתן לומר כי ההזדמנויות בשוק הנדל”ן רק ילכו וייגברו עם עליית הביקושים באזור המרכז ומסביב לו. היום ניתן למצוא מציאות של ממש מסביב לתל אביב ורק צריך לפקוח את העיניים ולהיות ערניים לתוכניות המתאר של המועצות האזוריות והעיריות. אם תספיקו להיות הראשונים בכל מהלך עירוני ותשמרו על דיירים טובים לאורך זמן, תוך כדי יצירת דיור אטרקטיבי ומודרני, אין ספק שתוכלו לצבור הון אמיתי ולצאת לפרישה בגיל מוקדם מהרגיל.